(VNF) – Lãi suất vay mua nhà tăng lên khiến thị trường chung cư bước vào giai đoạn “thử lửa” mới. Khi chi phí vốn tăng và thanh khoản có dấu hiệu chững lại, nhóm nhà đầu tư lướt sóng sử dụng đòn bẩy tài chính cao là đối tượng chịu tác động rõ rệt nhất, cả về dòng tiền lẫn tâm lý.
Áp lực lãi vay
Sau giai đoạn duy trì ở mức thấp, lãi suất huy động đã tăng lên từ đầu quý IV/2025. Điều này khiến lãi suất cho vay cũng tăng theo.
Tại nhiều ngân hàng, lãi suất vay mua nhà trong thời gian ưu đãi 1-3 năm hiện phổ biến ở mức 7% – 9%/năm, cao hơn khoảng 0,5% – 1% so với đầu năm 2025. Dù mức tăng chưa quá lớn, nhưng theo giới chuyên môn, đây được xem là tín hiệu “thử lửa” đối với thị trường bất động sản.
Theo báo cáo từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Group, thị trường căn hộ thứ cấp Hà Nội tháng 11 ghi nhận khoảng 3.100 giao dịch, giảm 22% so với tháng 10, thổ cư và thấp tầng giảm nhẹ hơn, khoảng 10%.
Đặc biệt, một số đại đô thị ghi nhận thanh khoản trong tháng 11 sụt giảm tới 40% so với tháng 10, trong khi giá chào bán chỉ tăng rất nhẹ hoặc đi ngang. Các con số cho thấy thị trường nhà ở đã chạm vùng kháng cự ngắn hạn, sau thời kỳ leo thang mất kiểm soát.
Dữ liệu từ đơn vị trên cũng cho thấy, nhiều khoản vay mua nhà giải ngân cuối năm 2023 đầu năm 2024 bắt đầu bước vào giai đoạn đáo hạn ân hạn nợ gốc, khiến nghĩa vụ trả nợ gốc và lãi tăng đột biến. Trước áp lực chi phí vốn gia tăng, một bộ phận nhà đầu tư ngắn hạn buộc phải cơ cấu lại dòng tiền, giảm giá chào bán nhưng cũng khó tìm được người mua.
Chia sẻ với VietnamFinance xung quanh vấn đề trên, chuyên gia kinh tế, TS Đinh Thế Hiển, cho rằng trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà đảo chiều tăng trở lại, nhóm đầu tư lướt sóng chung cư sử dụng đòn bẩy tài chính cao sẽ là nhóm chịu tác động trực tiếp và rõ rệt nhất, cả về dòng tiền lẫn tâm lý.
Theo ông Hiển, nhóm đầu tư lướt sóng sẽ gặp áp lực lãi vay nếu kéo dài hơn 6 tháng. Bởi đặc thù của nhóm này là thời gian nắm giữ ngắn (6-18 tháng), giá bán chỉ cần cao hơn giá mua vài phần trăm là đã đạt lợi nhuận lớn do tỷ lệ vay cao (có thể lên đến 80%).
“Do vậy, nếu thời gian nắm giữ trên 6 tháng, thì chi phí lãi vay cao sẽ khiến thương vụ này không còn lời, thậm chí càng giữ càng lỗ nặng. Đây cũng là tình cảnh của nhiều nhà đầu tư ôm đất nền ở tỉnh theo dạng ‘phân lô bán nền’ đón sóng hạ tầng” – ông Hiển chia sẻ.
Ngoài ra, vị chuyên gia cho rằng nhiều nhà đầu tư lướt sóng ôm hàng dựa trên lãi suất ưu đãi rất thấp, có khi 0% trong vòng 1-2 năm. Khi hết thời gian ưu đãi mà chưa bán được, lại gặp lãi suất cho vay tăng cao như hiện nay thì khả năng thua lỗ rất lớn.
Khi đó, nhà đầu tư lướt sóng vay tỷ lệ cao sẽ rơi vào tình huống chọn lựa giữa “bán sớm hay chịu chi phí lãi lớn”. Nhiều nhà đầu tư đã thiệt hại nặng trong giai đoạn lãi suất tăng cao, không chỉ vì phải gánh chịu lãi, mà còn vì người mua sẽ e ngại với lãi suất cao.
Đồng quan điểm, TS Châu Đình Linh (Đại học Ngân hàng TP. HCM) cho rằng lãi suất tăng sẽ khiến hoạt động lướt sóng chung cư chùn bước rõ rệt, bởi phần lớn nhóm này phụ thuộc lớn vào đòn bẩy tài chính.
Theo ông, khi chi phí vốn gia tăng, những nhà đầu tư chỉ dựa vào kỳ vọng giá lên trong tương lai, trong khi bất động sản không tạo ra dòng tiền ổn định và sử dụng tỷ lệ vay quá cao, sẽ phải đối mặt với rủi ro tài chính lớn.
“Lãi suất cao chính là một liều ‘thuốc thử’ của thị trường, có tác dụng sàng lọc và loại bỏ dần các nhà đầu cơ, lướt sóng có tiềm lực tài chính yếu” – ông Linh chia sẻ với VietnamFinance.
Tuy nhiên, vị chuyên gia cũng cho rằng với những nhà đầu tư có nền tảng tài chính vững, dòng vốn trung – dài hạn dồi dào và tỷ lệ đòn bẩy thấp, áp lực từ lãi suất sẽ ở mức có thể kiểm soát. Nhóm này vẫn có khả năng cầm cự và kỳ vọng vào chu kỳ giá mới trong giai đoạn 2026 – 2027, thay vì rơi vào trạng thái bị động hay buộc phải thoát hàng sớm.
Lướt sóng chung cư bước vào giai đoạn sàng lọc
Khi lãi suất đảo chiều tăng và mặt bằng giá chung cư đã neo ở mức cao, câu hỏi được giới đầu tư quan tâm là hoạt động lướt sóng sẽ diễn biến ra sao trong thời gian tới. Theo các chuyên gia, lướt sóng sẽ không biến mất, nhưng không còn là “cuộc chơi dễ dàng” như giai đoạn lãi suất thấp, dòng tiền rẻ dồi dào.
TS Hiển cho rằng đầu tư lướt sóng là một loại hình đầu tư tài chính phổ biến trên thế giới dựa trên nhận định cơ hội thị trường. Do vậy, lướt sóng chung cư vẫn sẽ có nhưng sẽ thu hẹp trong giai đoạn hiện nay khi lãi suất cao và giá bất động sản cũng đang ở neo cao, làm hạn chế cơ hộ sinh lời của loại hình này.
Những nhà đầu tư lướt sóng còn trụ lại trên thị trường sẽ buộc phải thay đổi hành vi. Phần lớn sẽ hạn chế mua mới, thậm chí chấp nhận bán ra với biên lợi nhuận thấp hoặc hòa vốn để giảm áp lực dòng tiền.
Theo TS Hiển, sẽ khó xảy ra kịch bản bán tháo ồ ạt, bởi nhiều nhà đầu tư vẫn có khả năng cầm cự, trong khi giá nhà ở cũng chưa chịu áp lực giảm sâu. Tuy nhiên, giới lướt sóng chuyên nghiệp sẽ chỉ tập trung vào các dự án có chất lượng tốt, pháp lý rõ ràng, vị trí thuận lợi và chính sách bán hàng hỗ trợ đủ mạnh.
Sự thay đổi hành vi của nhóm lướt sóng được kỳ vọng sẽ giúp thị trường chung cư hạ nhiệt yếu tố đầu cơ. Mặt bằng giá theo đó có xu hướng đi ngang hoặc điều chỉnh nhẹ, trong khi chỉ một số ít dự án cao cấp, khan hiếm mới có khả năng tiếp tục tăng giá. Ở góc độ bán hàng, các chủ đầu tư cũng có thể phải điều chỉnh chiến lược, dịch chuyển trọng tâm sang nhóm khách hàng mua ở thực thay vì phụ thuộc vào nhà đầu tư ngắn hạn.
“Trong bối cảnh chi phí vốn ngày càng đắt đỏ, hoạt động lướt sóng chung cư sẽ nhanh chóng thu hẹp và không còn phổ biến như giai đoạn lãi suất thấp. Thị trường sẽ chứng kiến sự rút lui của nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, trong khi hoạt động lướt sóng chỉ còn tồn tại ở quy mô nhỏ, mang tính chọn lọc và gắn với những dự án có chất lượng vượt trội. Điều này góp phần làm thị trường bớt đầu cơ, ổn định hơn nhưng cũng kém sôi động hơn trong ngắn hạn” – TS Hiển nói.
Bên cạnh đó, theo ông Hiển, lãi suất tăng còn đóng vai trò như một “phép thử” quan trọng đối với thị trường chung cư. Trước hết, lãi suất cao phá vỡ nền tảng của các “sóng ảo” – vốn hình thành từ lãi vay thấp và tỷ lệ đòn bẩy cao, nuôi dưỡng kỳ vọng tăng giá ngắn hạn vượt xa giá trị thực. Khi chi phí nắm giữ tăng lên, việc “ôm hàng chờ sóng” trở nên tốn kém và rủi ro hơn, khiến các đợt tăng giá mang tính đầu cơ khó có cơ hội hình thành.
Thứ hai, lãi suất cao buộc nhà đầu tư phải quay trở lại với giá trị thực của dự án. Thay vì “mua nhanh – bán nhanh”, nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ hơn khả năng sinh lời bền vững, bao gồm tiềm năng khai thác dòng tiền, chất lượng sản phẩm và khả năng chịu đựng tài chính trong trung và dài hạn. Qua đó, thị trường dần dịch chuyển từ đầu tư theo “sóng” sang đầu tư dựa trên giá trị.
Ở góc nhìn tổng thể, TS Châu Đình Linh (Đại học Ngân hàng TP. HCM) cho rằng khi chi phí vay vốn tăng cao, nhu cầu mua bất động sản, dù là đầu cơ hay ở thực đều có xu hướng suy yếu. Giá càng cao thì sức cầu càng chững lại, đặc biệt là cầu đầu cơ, qua đó tác động trực tiếp đến thanh khoản và khiến giá khó duy trì đà tăng như giai đoạn trước.
“Ngay cả nhu cầu ở thực cũng bị ảnh hưởng, do áp lực chi phí tài chính hàng tháng tăng lên. Người mua buộc phải tính toán lại bài toán dòng tiền, có thể phải tăng tỷ lệ vốn tự có hoặc tìm cách chuyển dư nợ sang ngân hàng có lãi suất thấp hơn để giảm gánh nặng” – TS Linh phân tích.
Trong bối cảnh đó, các chuyên gia khuyến nghị, đối với nhà đầu tư, việc tìm mua bất động sản ở dự án mới có thể đem lại cơ hội sinh lời tốt nếu chọn lựa đúng. Quan trọng là đánh giá chủ đầu tư trong việc phát triển dự án và vị trí có giá trị phát triển trong vòng 5 năm tới theo hạ tầng và môi trường sống. Nhưng dù là mua theo tương lai, thì giá mua cũng là yếu tố quan trong nhất trong đầu tư.
Với người mua ở thực, không nhất thiết phải tìm nhà tại các dự án mới. Thị trường hiện có nhiều lựa chọn là nhà phố, căn hộ đã đưa vào sử dụng, giá có thể thấp hơn 10–20% so với dự án mới và dễ kiểm chứng chất lượng. Dù mua để ở hay kết hợp đầu tư, người mua vẫn nên ưu tiên vị trí, chất lượng xây dựng và môi trường sống để đảm bảo giá trị lâu dài.
Ánh Dương
Lãi suất vay mua nhà tăng: ‘Dân lướt sóng’ chung cư ảnh hưởng thế nào?