GIÁ THÀNH & MUA TRẢ GÓP CĂN HỘ

TS.Đinh Thế Hiển & VFA Group

• Tình hình căn hộ Tp.HCM đang có nhu cầu và  giá bán đang tăng

Trong các năm 2011 – 2012, thị trường BĐS đi vào khó khăn; khi đó Hoàng Anh Gia Lai được xem là bán phá giá dưới giá thành khi tung ra thị trường căn hộ giá gần 20 triệu đồng mỗi m², thấp hơn 35-50% so với một số dự án cùng vị trí quận 7. Tuy nhiên, ở một thái cực khác, giá bán của HAGL vẫn cao hơn giá thành đầu tư. Từ năm 2014, giá căn hộ đã đi ngang, và bắt đầu tăng nhẹ, căn hộ trung cấp có giá khoảng 22 – 25 trđ/m² bị xem là  giá BĐS còn cao so với thu nhập.

Năm 2022, tình hình thị trường BĐS cũng gặp khó khăn tương tự như 2012, nhưng giá BĐS nói chung và giá căn hộ không giảm mà vẫn tăng; trong đó phân khúc căn hộ tăng khá mạnh khiến cho nhiều người làm công ăn lương hầu như không thể mua được căn hộ trung cấp tại khi vực lân cận trung tâm như Q9, Q7, Tân Phú …

Mặc dù trong các năm 2022 – 2024 có nhiều chính sách để cải thiện giá nhà vừa với sức mua của các người có nhu cầu ở thực, nhưng tình hình giá không cải thiện dù nguồn cung trong năm 2025 được dự báo có thể tăng gấp đôi so với năm 2024, đạt khoảng 12,000 căn. Giá các dự án mới trong quý 2/2025 đã tăng 2.5% so với quý trước và 34% so với cùng kỳ năm trước. Các chuyên gia dự báo giá căn hộ sẽ tiếp tục tăng ổn định khoảng 5-10% trong năm 2025, nhưng tốc độ tăng sẽ chậm lại. Đặc biệt, căn hộ dưới 55 triệu đồng/m² sẽ trở nên khan hiếm, và giá trung bình có thể vượt 100 triệu đồng/m² trong năm 2026, cho thấy sự biến mất dần của phân khúc căn hộ giá rẻ.

Tổng hợp triển vọng và thách thức đối với phân khúc căn hộ Tp.HCM

Giá các căn hộ thứ cấp tại Tp.HCM hiện nay :

• Căn hộ là giải pháp nhà ở thích hợp cho những người có thu nhập trung bình – trung bình khá tại đô thị lớn như Tp.HCM

Căn hộ là một trong những giải pháp nhà ở phổ biến và thích hợp cho nhiều người, đặc biệt là những người có thu nhập trung bình – trung bình khá tại các đô thị lớn như TP. Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, việc lựa chọn căn hộ cũng có những ưu và nhược điểm nhất định.

Ưu điểm

• Giá cả và khả năng tiếp cận: So với nhà phố, căn hộ thường có mức giá thấp hơn, phù hợp với khả năng tài chính của nhiều người. Các hình thức thanh toán linh hoạt, trả góp dài hạn và sự hỗ trợ từ ngân hàng giúp người mua dễ dàng tiếp cận hơn, đặc biệt là đối với những gia đình trẻ.
• Tiện ích đa dạng: Các khu căn hộ hiện đại thường được quy hoạch đồng bộ với nhiều tiện ích nội khu như công viên, hồ bơi, phòng gym, khu vui chơi trẻ em, siêu thị mini, an ninh 24/7. Điều này mang lại một môi trường sống tiện nghi, an toàn và đầy đủ cho cư dân.
• Vị trí thuận lợi: Nhiều dự án căn hộ được xây dựng tại các khu vực ngoại ô đang phát triển hoặc gần các tuyến giao thông chính, giúp cư dân dễ dàng di chuyển vào trung tâm thành phố.
• Pháp lý rõ ràng: Các dự án căn hộ thường có pháp lý minh bạch, được chủ đầu tư và ngân hàng bảo lãnh, giúp người mua yên tâm hơn về quyền sở hữu.

Nhược điểm và thách thức

• Giá nhà vẫn ở mức cao: Mặc dù có mức giá thấp hơn so với nhà mặt đất, giá căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh vẫn liên tục tăng cao trong những năm gần đây. Mức giá trung bình của các dự án mới có thể lên đến hàng chục, thậm chí hàng trăm triệu đồng/m², vượt xa khả năng chi trả của nhiều người có thu nhập trung bình.
• Nguồn cung hạn chế: Nguồn cung căn hộ bình dân (có giá dưới 40 triệu đồng/m²) trên thị trường sơ cấp gần như đã biến mất. Phần lớn các dự án mới tập trung vào phân khúc trung cấp và cao cấp, khiến người thu nhập trung bình – trung bình khá gặp khó khăn trong việc tìm kiếm sản phẩm phù hợp.
• Chi phí ẩn và phí dịch vụ: Sống trong căn hộ, cư dân phải chi trả các loại phí như phí quản lý, phí gửi xe, điện, nước,… Các chi phí này tuy không quá lớn nhưng cũng là một khoản chi tiêu hàng tháng cần được tính toán.
• Rủi ro về chất lượng và pháp lý: Một số dự án có thể gặp phải các vấn đề về chất lượng xây dựng, chậm tiến độ bàn giao hoặc tranh chấp về phí quản lý, quyền sở hữu, gây ảnh hưởng đến cuộc sống của cư dân.

Tóm lại, căn hộ vẫn là một giải pháp nhà ở phù hợp cho người có thu nhập trung bình – trung bình khá tại TP. Hồ Chí Minh, nhưng việc lựa chọn cần có sự tính toán kỹ lưỡng. Đối với người trẻ hoặc các gia đình có thu nhập ổn định, việc mua căn hộ, đặc biệt là căn hộ ở các khu vực vùng ven đang phát triển, vẫn là một cách hiệu quả để an cư lập nghiệp. Tuy nhiên, họ cần chuẩn bị một khoản tiền tích lũy nhất định, tìm hiểu kỹ về dự án, chủ đầu tư, và cân nhắc các khoản vay ngân hàng để đảm bảo khả năng chi trả lâu dài.

• Người trẻ thu nhập trung bình khó có khả năng mua căn hộ tại Tp.HCM

Nhu cầu mua căn hộ để ở vẫn rất lớn, đặc biệt từ nhóm người làm công ăn lương có thu nhập trung bình và khá, nhưng họ đang gặp khó khăn do giá nhà cao và sự khan hiếm căn hộ giá phải chăng. Điều này thúc đẩy nhu cầu dịch chuyển sang các khu vực ngoại thành. Do gắn với việc làm, thuận tiện đi lại, sinh hoạt gia đình tại Tp.HCM, nên đa số người có nhu cầu, trong đó có nhiều người trẻ trong độ tuổi 28 – 32 tuổi không chọn mua nhà ở tỉnh mà chỉ có thể chọn căn hộ các quận huyện ven trung tâm. Tuy nhiên với giá cả hiện nay, hầu như không còn căn hộ dưới 2 tỷ ở khu vực này, nên khả năng và cơ hội mua căn hộ của người trẻ ngày càng xa khi giá căn hộ tiếp tục tăng.

Mua nhà (căn hộ) tại Tp.HCM : kết hợp an cư và đầu tư tích lũy

• Trong nền kinh tế nông nghiệp, mọi người cần phải có một ngôi nhà (an cư lập nghiệp)
  • Trong nền kinh tế công nghiệp, đặc biệt ở các thành phố lớn như Tp.HCM thì việc chọn sở hữu một căn nhà hay chọn thuê căn hộ theo ý thích đều đáp ứng được nhu cầu ở với những ưu điểm – hạn chế riêng.
  • Tuy nhiên để có tài sản tích lũy cho gia đình, cho giai đoạn lớn tuổi về hưu thì người trẻ cần phải dành một phần thu nhập để tích lũy đầu tư.
  • Tại VN hiện nay, kênh đầu tư kết hợp an toàn – sinh lợi thích hợp nhất vẫn là BĐS.

Do vậy việc chọn mua một căn hộ để kết hợp an cư và đầu tư là một định hướng đúng đối với người trẻ khi bắt đầu làm việc tự sinh sống.

Người trẻ nào nên mua căn hộ ?

Mua căn hộ là kết hợp giữa “an cư” và “đầu tư tích lũy”, do vậy bên cạnh đòi hỏi phải  sống tiết kiệm trong một thời gian, thì cần có một số điều kiện phù hợp để tránh gây áp lực tài chính, khiến cuộc sống khó khăn, và thất bại trong việc trả góp mua nhà.

• Nên tính đến việc mua căn hộ ít nhất sau 3 năm làm việc, và có công việc ổn định.
• Thích hợp với gia đình trẻ, hai vợ chồng đều có việc làm ổn định, chuẩn bị có con hoặc đã có con nhỏ.
• Chấp nhận tiết kiệm giảm sinh hoạt vui chơi, giải trí ít nhất 5 năm để dành tiền trả góp.
• Tổng thu nhập ổn định phải trên 20 triệu đồng, trong đó tối thiểu phải dành ra 10 trđ để trả góp.
• Đã để dành được trên 500 triệu đồng, hoặc được cha mẹ hỗ trợ tài chính để có tiền trả trước 30% giá trị căn hộ.

• Giá căn hộ trung bình và Trung cấp hợp lý tại Tp.HCM là bao nhiêu ?

Đối với người trẻ trong độ tuổi dưới 35, có mức thu nhập trung bình và tích lũy còn thấp, thì nên chọn căn hộ trung bình. Đối với người thu nhập khá thì có thể chọn căn hộ trung cấp.

Vấn đề đặt ra là với giá hiện nay của các căn hộ trung bình và trung cấp tại các khu vực này có ngoài khả năng mua nhà từ thu nhập ổn định của người trẻ hay không ?

Để xác định giá bán hợp lý, chúng ta cần tính giá thành hợp lý của căn hộ thì chúng ta phải gắn với một phân khúc cụ thể (trung cấp, trung bình – khá, bình dân) và với vị trí cụ thể. Khi đã xác định phân khúc và địa điểm, thì chúng ta sẽ sẽ lần lượt tính chi phí hình thành nên m² căn hộ để xác định giá thành tối thiểu.

• Chi phí đầu tiên là giá đất. Để xác định chi phí này chúng ta không thể tính giá mua ban đầu mà phải tính giá trong thời điểm hiện tại theo hai cách, một là giá đất dự án hoàn chỉnh thấp nhất tại khu vực đó, hai là giá đền bù tối thiểu cho người có đất rồi quy về giá đất xây dựng.

Việc phân bổ chi phí đất cho 1m² sàn xây dựng được tính theo quy định nhà nước. Mức thông thường là hệ số sử dụng đất cao tầng là 6. Thí dụ giá đất thấp nhất tại khu vực Q2 liền kề Q9 là 100tr/m², thì chi phí đất phân bổ cho 1m² sàn XD là 100/6 = 16.6tr/m² sàn.

• Chi phí thứ 2 là chi phí XD trực tiếp. Chi phí này phải căn cứ vào tiêu chuẩn xây chung cư cao cấp, trung cấp hay bình dân. Chi phí tối thiểu cho căn hộ trung cấp đúng nghĩa không thấp hơn 14tr/m², còn căn hộ trung bình khoảng 12tr. Nếu thấp hơn  thì chất lượng sẽ khó bảo đảm.
• Chi phí thứ 3 là chi phí quản lý và chi phí hạ tầng. Chi phí này bao gồm chi phí pháp lý, chi phí thiết kế, quản lý dự án. Thông thường nó chiếm từ 14 – 20% chi phí xây dựng tuỳ dự án cao cấp hay bình dân.

Ba chi phí trên cộng lại sẽ tạo ra giá thành cơ sở cho 1m² sàn xây dựng, và sẽ được chia cho tỷ lệ từ 60% – 75% tuỳ theo cao cấp hay bình dân để ra giá thành m² căn hộ thương phẩm. Một căn hộ Trung bình thì tỷ lệ thương phẩm cao nhất chỉ khoản 75%, phần còn lại dành cho các tiện ích chung. Các căn hộ trung cấp có thể tỷ lệ thương phẩm thấp hơn, vào khoảng 70%.

Ngoài các chi phí trên còn chi phí lãi vay, chi phí bán hàng….

Theo đó số tiền trả góp cho căn hộ phổ biến tại khu vực Tp.HCM :

NHẬN ĐỊNH :

Với diện tích căn hộ tiêu chuẩn cho gia đình trẻ là 64m² (diện tích thiết kế phổ biến), thì để mua căn hộ trả góp trong 15 năm :

• Để mua căn hộ bình dân,  gia đình trẻ cần có thu nhập ổn định tối thiểu 26.3 tr/tháng
• Để mua căn hộ trung bình, gia đình trẻ cần có thu nhập ổn định tối thiểu 33.3 tr/tháng.
• Để mua căn hộ trung cấp, gia đình trẻ cần có thu nhập ổn định tối thiểu 45.8 tr/tháng

Theo thời gian, thu nhập gia đình có thể tăng nên, nhưng phần tăng này sẽ bổ sung vào chi phí sinh hoạt, cũng như khoảng dự phòng rủi ro.

Các giải pháp để gia đình có thu nhập dưới mức trên có thể mua được căn hộ bao gồm : tăng mức vay lên 20 năm, tìm mua căn hộ có diện tích nhỏ hơn khoảng 55m² – 50m².

• Các biến động trả góp căn hộ bình dân tiêu chuẩn (64m²) :

Theo đó, gia đình trẻ có thu nhập 24 trđ/tháng (bình quân 1 người 12 trđ/tháng) có thể trả góp căn hộ bình dân với thời gian vay 20 năm

• Các biến động trả góp căn hộ trung bình tiêu chuẩn (64m²) :

Theo đó, gia đình trẻ có thu nhập 30 trđ/tháng (bình quân 1 người 15 trđ/tháng) có thể trả góp căn hộ trung bình với thời gian vay 20 năm.