Thị trường BĐS bắt đầu có dấu hiệu phục hồi từ năm 2014 và thực sự sôi động, khởi sắc trong năm 2015. Điều này đã giúp cho nhiều dự án dở dang đã sống lại và kinh doanh khả quan.
Tuy nhiên đợt phục hồi này không phải như các đợt sóng của những năm 2007- 2009. Bên cạnh những dự án tiêu thụ tốt, thì còn nhiều dự án vẫn bất động, đó không chỉ là những dự án ở những nơi có hạ tầng còn yếu kém; mà còn là những dự án ở những khu vực có hạ tầng phát triển mạnh như như Q2, Q9 thậm chí là khu trung tâm thành phố. Theo Sở XD, bên cạnh 201 dự án đang được triển khai, thì có đến 689 dự án bất động sản đã bị ngưng triển khai. Điều này cho thấy số dự án BĐS dở dang là rất lớn, cần có những giải pháp mạnh để “giải cứu”, vì càng để lâu, bệnh càng nặng và càng khó phục hồi.
Về chi tiết, thì một dự án dở dang có nguyên nhân của nó như khu vực không hấp dẫn khách hàng, pháp lý chưa xong, đền bù dở dang…nhưng hầu như các dự án này có một nguyên nhân quan trọng là chủ đầu tư cạn tiền, buộc phải ngưng dự án. Một số dự án chỉ thuần về khó khăn một phần tài chánh thì việc “giải cứu” khá thuận lợi từ việc mời đối tác chiến lược rót thêm vốn hoặc bán lại cho chủ đầu tư có năng lực tài chánh tốt. Điển hình như các dự án chung cư Tín Phong do Công ty Hưng Thịnh mua lại từ Công ty Tín Phong; dự án chung cư Sài Gòn Lilama SHB Town do Thanh Yến Land mua lại từ Công ty Lilama SHB; Dự án Water Garden ở quận Thủ Đức do Đất Xanh group mua lại từ Công ty BĐS Thái Bình Dương (PPI)…
Tuy nhiên có những dự án ở vị trí rất tốt, thậm chí đã xây dựng hầu như hoàn thiện phần thô như Kenton Residences Q7; Dự án tòa nhà văn phòng V-Ikon Q.Bình Thạnh; Saigon One do Công ty cổ phần M&C làm chủ đầu tư ở Q1. Các dự án này có đặc điểm là khách hàng đã đóng tiền gần hết, nhưng chủ đầu tư đã sử dụng một phần lớn tiền vay NH và đóng trước của khách hàng đầu tư dự án khác và thất bại. Do vậy nếu cấn trừ công nợ thì chủ đầu tư không còn gì, thậm chí bị âm, còn khách hàng không chịu đóng thêm vì không biết tiền mình sẽ đi về đâu, mà trường hợp của dự án Petroland Q2 là điển hình, nhiều khách hàng đã phải “ôm hận” sau lần tái khởi động 2013 bất thành. Để giải cứu những dự án kiểu này, không chỉ cần chủ đầu tư mới thực lực, mà còn phải cần sự ngồi lại của bộ ba “chủ đầu tư – Ngân hàng – Khách hàng” để đàm phán, tính toán theo hướng mổi bên phải chấp nhận chịu thiệt hại một phần mới may ra giải cứu được; còn nếu ai cũng khư khư giử quyền lợi của mình thì càng để lâu, sự thiệt hai cho mội bên càng tăng lên.
Tóm lại, với mỗi dự án cụ thể, tuỳ theo những nguyên nhân bị đình trệ mà có những giải pháp hợp lý. Tuy nhiên, chúng ta có thể phân ra làm 2 loại dự án BĐS dở dang điển hình, với những giải pháp tài chánh và kinh doanh phù hợp.
Trường hợp dự án BĐS đầu tư dở dang, có khả năng phát triển hiệu quả:
Có thể sử dụng một số phương thức tài chánh và tư vấn kinh doanh để phát triển lại dự án, trả nợ NH và đem lại lợi ích cho chủ đầu tư và khách hàng. Cụ thể như sau :
- Định giá lại toàn bộ, xác định nhu cầu vốn để hoàn thiện kinh doanh và khả năng chứng khoán hóa dự án.
- Tư vấn, môi giới DN bán dự án để trả nợ, trong đó NH đang cho vay cần hỗ trợ cho bên bán (giảm lãi phạt..) và bên mua (tài trợ vốn vay với lãi suất tốt…).
- Chứng khoán hóa dự án, chuyển một phần vốn vay của các chủ nợ thành vốn góp đầu tư; mời đối tác có năng lực cùng tham gia đầu tư để phát triển dự án hiệu quả thu hồi vốn và thu lợi nhuận.
- Tìm chủ đầu tư có thực lực về tài chánh và kinh nghiệm triển khai dự án để mua lại và phát triển. Để thu hút chủ đầu tư mới, thì chủ đầu tư và NH cho vay cần có những “hy sinh thiệt hại tài chánh” để giá bán hợp lý với nhà đầu tư mới.
- Tư vấn hỗ trợ chủ đầu tư phát hành cổ phiếu, MA để tăng nguồn lực tài chánh và trả nợ.
Trường hợp dự án BĐS khó phát triển hiệu quả :
Đây là trường hợp khó khăn nhất, đặt biệt với dự án có các khoản nợ quy mô lớn, vì càng để lâu cộng dồn lãi phát sinh càng tăng quy mô nợ xấu. Do vậy cần tập trung các phương thức tài chánh để xử lý, cụ thể như sau :
- Định giá lại toàn bộ, xác định các kịch bản triển vọng.
- Tìm kiếm những nhà tư vấn giỏi để cấu trúc lại dự án có tính khả thi thị trường như thay đổi công năng, thay đổi quy hoạch, thay đỗi kết cấu sản phẩm….
- Mời gọi các Đối tác có năng lực và chuyên môn đầu tư vào dự án mới đã cấu trúc lại để đảm bảo khả năng phát triển dự án thành công
- NH cho vay, các chủ nợ khác và chủ đầu tư phải thật sự ngồi với nhau thương thảo để cùng thống nhất sự thiệt hại mỗi bên sẽ chấp nhận để xác định “giá bán tốt nhất” cho chủ đầu tư mới.
Đinh Thế Hiển