Năm 2017 được xem là năm thành công của nhà đầu tư cá nhân, kể cả trong lĩnh vực bất động sản và chứng khoán. Tuy nhiên tình hình 10 tháng đầu năm 2018 cho thấy hai kênh đầu tư chủ yếu này không còn “ngon ăn” mà đang có những khó khăn, thậm chí một số nhà đầu tư đã bị thua lổ. Đối với kênh BĐS thì giá trị bình quân vẫn tăng từ 5% – 10%, nhưng đã có nhiều nhà đầu tư bị lỗ do lướt sóng ở những khu vực tăng giá mạnh vào đầu năm 2018 như đất Phú Quốc, căn hộ cao cấp..còn nhà đầu tư chúng khoán thì tính đến 2/11/2018 thị trường đã giảm 5,9% so với đầu năm; trái ngược với năm 2017 đã hưởng thành quả tăng đến 47,9%.
Đối với các kênh đầu tư thụ động an toàn thì người gửi tiết kiệm có lãi suất tăng hơn từ 1 – 2% so với năm 2017; hiện nay lãi suất tiền gửi 12 tháng dao động từ 7% – 8,5% tùy theo NHTM; còn tỷ số USD năm nay đã tăng 2,4% so với âm 0,2% năm ngoái. Riêng kênh vàng vốn là kênh truyền thống của nhiều người thì năm nay tiếp tục là năm thất vọng, hầu như không đem được một khoản tăng giá nào.
Ghi chú và nhận định :
- VN index, giá vàng, tỷ giá USD và CPI tính đến ngày 2/11/2018
- Tỷ suất sinh lời cho thuê căn hộ có trừ đi phần chi phí sửa chửa.
- Kênh chứng khoán không còn hấp dẫn để thu hút nhà đầu tư mới. Trái với mưa sinh lời rất cao năm 2017; tính đến 2/11/2018 VN index đã giảm 5,9% so với đầu năm, trở thành kênh đầu tư yếu kém nhất.
- Cho thuê căn hộ thể hiện kênh có dòng tiền ổn định và phòng chống suy giảm giá trị đồng tiền. Nếu trừ đi phần CPI thì kênh cho thuê căn hộ cũng không thua kém gửi tiền VNĐ, và tốt hơn giử vàng và USD.
- Kênh vàng bị giảm 0,3% là lý do ngày càng ít người xem kênh này là kênh đầu tư tốt.
- Kênh USD tăng 2,4% cho thấy kênh này sẽ được nhà đầu tư quan tâm so với giử vàng.
Nhận định các phân khúc đầu tư BĐS năm 2018 và dự báo 2019 !
Xét trong năm 2018, thì kênh đầu tư BĐS vẫn khá tốt, với mức sinh lời bình quân cao hơn các kênh đầu tư khác, kể cả chứng khoán và tiền gửi ngân hàng theo một số phân khúc.
Theo thông tin thu thập từ các báo cáo về BĐS (CBRE, Sallvis, DKRA, VFA…) được ước tính bình quân, thì hầu hết các phân khúc đầu tư BĐS đều có lợi nhuận. Trong đó phân khúc có độ biến động cao nhất là đất nền vùng ven, kế tiếp là đất nền dự án, với độ biến động +-100% so với mức bình quân. Điều này có nghĩa là đầu tư vào 2 phân khúc này sẽ dựa trên yếu tố lựa chọn đúng của nhà đầu tư.
Phân khúc nhà phố và căn hộ khá ổn định, trong đó căn hộ cao cấp có dấu hiệu giảm giá do lượng cung khá lớn so với sức tiêu thụ và khả năng khai thác cho thuê.
Phân khúc BĐS nghỉ dưỡng, đặc biệt là phân khúc Condotel đã xuất hiện nhiều khó khăn về khả năng tiêu thụ do lượng cung quá lớn cũng như yếu tố về vận hành khai thác. Năm 2018 cũng là năm ghi nhận đất nền địa phương tăng giá khá mạnh, kể cả những vùng kém phát triển đô thị.
Ghi chú :
- Tỷ lệ sinh lời căn hộ cho thuê lấy bình quân căn hộ trung cấp tại Tp.HCM trừ đi khấu hao.
- Các Tỷ lệ sinh lời BĐS khác lấy bình quân tại Tp.HCM
- Các phân khúc đất nền, nhà phố chỉ ước bình quân, mức sinh lợi cụ thể dao động +-100% so với mức bình quân.
- Phân khúc căn hộ nghỉ dưỡng chỉ tính cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư.
Nhận định các phân khúc BĐS vào năm 2019 sẽ có sự phân hóa lớn, trong đó yếu tố vị trí cũng như chủ đầu tư rất quan trọng. Nhà đầu tư sẽ gặp rủi ro nếu không lựa chọn phân khúc phù hợp với nhu cầu đầu tư và khả năng tài chánh của mình. Dưới đây là nhận định các phân khúc đầu tư BĐS trong năm 2019 :
Phân khúc căn hộ : căn hộ trung cấp ổn định, giá thứ cấp tăng nhẹ ở các dự án tốt; nhưng giảm ở một số phân khúc cao cấp.
Mặc dù phân khúc căn hộ được xem là khó sinh lời so với các phân khúc khác, nhưng do nhu cầu mua để ở và khả năng cho thuê có dòng thu nhập ổn định nên phân khúc này ổn định hơn các phân khúc khác trong năm 2019, là năm dự đoán sẽ khó khăn cho thị trường BĐS.
Ghi nhận phân khúc trung cấp có mức giá hợp lý vẫn có nhu cầu tiêu thụ, những dự án trong khu vực gần trung tâm vẫn có khả năng tăng giá nhẹ do có nhu cầu mua để ở và cho thuê ổn định. Phân khúc cao cấp sẽ giảm giá ở một số dự án do khó cho thuê “được giá” nên nhà đầu tư thứ cấp chấp nhận bán lổ. Phân khúc trung bình ở những khu vực xa trung tâm, hạ tầng chưa tốt sẽ gặp khó khăn thanh khoản do giá không rẻ so với thu nhập của đối tượng mua.
Phân khúc nhà phố nội thành (Tp.HCM) : giá sẽ đi ngang, những căn nhà giá trị lớn có thể giảm nhẹ.
Phân khúc nhà phố nội thành được xem là có giá trị ổn định do nhu cầu để ở và cho thuê nhiều đối tượng. Tuy nhiên trong gần 3 năm qua (2016 – 2018), giá nhà ở trong nội thành đã tăng khá mạnh, có những khu vực tăng từ 50% – 100% so với thời điểm 2015; do vậy khả năng tăng giá là rất khó. Bên cạnh đó lãi suất tăng, nhu cầu thuê nhà mặt phố đang gặp áp lực của cách thức kinh doanh Online và trung tâm thương mại, sẽ khiến việc mua nhà phố để khai thác kinh doanh kém hiệu quả so với các năm trước đây.
Dự kiến, trong điều kiện Chính phủ vẫn quản lý thận trọng chính sách tiền tệ trong năm 2019 thì nhà phố nội thành sẽ cần một thời gian để có thể tăng giá hợp lý trở lại; do vậy phân khúc náy chỉ thích hợp với những nhà đầu tư dài hạn và mua để ở
Phân khúc nhà phố – đất nền dự án. Cẩn trọng với shophouse giá trị cao, nhà phố biệt thự ở những dự án có quy mô lớn khá xa trung tâm.
Phân khúc này đã tăng giá khá mạnh trong 2 năm qua; đặt biệt là shophouse của một số dự án đang trở thành “mode” của nhà đầu tư kiếm dòng tiền sinh lời tốt hơn mua căn hộ cho thuê, do vậy đã tăng mạnh. Dự kiến năm 2019, với sự hạ nhiệt của thị trường BĐS thì phân khúc nhà phố – Biệt thự dự án sẽ khó tăng giá, thanh khoản suy giảm, khiến những nhà đầu tư thứ cấp sẽ thua lỗ khi ôm những shophouse – nhà phố tăng giá trong các năm trước. Trong trung hạn, những nhà phố – shophouse các dự án quy hoạch – đầu tư tốt vẫn là các BĐS có giá trị gia tăng; tuy nhiên với các dự án có quy mô lớn, nhưng không có sự kết nối thuận lợi với khu vực dân cư hiện tại sẽ khó cho thuê, dẫn tới thanh khoản giảm, làm nhà đầu tư thứ cấp bị thua lổ.
Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng . Sẽ không còn là phân khúc tìm kiếm lợi nhuận cao, chỉ phù hợp với nhà đầu tư giá trị và đa dạng hóa BĐS đầu tư.
BĐS nghỉ dưỡng phát triển khá tốt trong 2 năm 2016 – 2017 do được xem là phân khúc có dòng tiền thu nhập và sinh lời cao hơn đầu tư căn hộ; kết hợp với nhà đầu tư có thêm các lợi ích như kỳ nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, với nguồn cung tăng quá mạnh, cùng với sự quản lý vận hành không đúng như cam kết đã làm phân khúc này hạ nhiệt. Hiện nay với mức sinh lời hứa hẹn từ 8% – 11% đang được xem là không thể hiện đúng khả năng sinh lời hợp lý của Resort; nhiều chuyên gia cho rằng chủ đầu tư đưa mức cam kết lên cao đồng thời đưa giá bán cao để “dùng mở nó rán nó” ! Trong thực tế những BĐS nghỉ dưỡng của nhiều dự án đã khó bán lại vì giá cao nhưng xây dựng và vận hành không đạt chất lượng.
Kênh đầu tư BĐS nghỉ dưỡng dần dần được nhận diện không còn là kênh đầu tư lướt sóng sinh lợi cao; mà là kênh đầu tư giá trị lâu dài, chỉ dành cho những người khá giả tìm kiếm những Villas – Căn hộ nghỉ dưỡng ở những địa danh du lịch nổi tiếng, được đầu tư và vận hành tốt để vừa có căn nhà nghỉ dưỡng vừa có dòng tiền thu nhập ổn định ở mức hợp lý từ 3% – 5%, tương đương với đầu tư căn hộ cho thuê.
Với những nhận định trên, dự kiến phân khúc này sẽ hạ nhiệt ở những nơi có nguồn cung quá mạnh, giá cao nhưng đã bảo hòa du lịch. Các nhà đầu tư sẽ khó tính và có sự lựa chọn kỷ hơn với những dự án đáp ứng tiêu chí mua để đầu tư giá trị kết hợp với ngôi nhà nghỉ dưỡng thứ hai của họ.
Một số định hướng đầu tư Nhận định các phân khúc đầu tư BĐS năm 2018 và dự báo 2019 !
Thông thường, khi thị trường BĐS suy thoái sẽ khó kiếm lợi nhuận.Nhà đầu tư sẽ chuyển sang kênh đầu tư khác. Dự kiến 2019 thanh khoản BĐS sẽ giảm ở mọi phân khúc, nhiều nhà đầu tư sẽ phải bán giảm giá thua lổ nếu tài chính bị khó khăn, phải cần tiền.
Tuy nhiên Bất động sản VN vẫn là kênh đầu tư lớn nhất đối với nhà đầu tư cá nhân và còn nhiều tiềm năng tăng trưởng; do vậy trong năm 2019 vẫn có nhiều cơ hội đầu tư; vấn đề là nhà đầu tư cần phải chọn lựa đúng BĐS đầu tư phù hợp với khả năng thu xếp tài chính của mình để đạt hiệu quả và phòng tránh rủi ro trong một thị trường đang hạ nhiệt.
Dưới đây là một số định hướng đầu tư BĐS đối với nhà đầu tư cá nhân trong năm 2019
- Không tìm kiếm lướt sóng với dòng tiền nóng, tỷ lệ vay cao rất dễ gặp rủi ro trong một thị trường thanh khoản giảm.
- Hạn chế đầu tư vào các vùng đô thị chưa phát triển nếu giá đất ở vùng này đã tăng khá mạnh trong 2 năm qua. Khả năng tăng giá tiếp tục tại các khu vực này sẽ rất ít so với khả năng giảm giá.
- Nên chọn những BĐS có khả năng khai thác cho thuê ổn định, ít bị cạnh tranh về nguồn cung so với nhu cầu thuê.
- Nếu xuất hiện thị trường suy thoái 2019 (khả năng 50%) thì nên tìm kiếm những BĐS nội thành hoặc kề cận có dân cư hiện hữu đông đúc, nhiều khả năng sẽ mua được các BĐS tốt với giá giảm 20% – 30%.
- Hạn chế đầu tư nhà phố – Biệt thự ở những dự án quy mô lớn khá xa trung tâm, sẽ không có lời bằng đầu tư đất ngoài dự án ở khu vực lân cân ăn theo.
- BĐS nghỉ dưỡng ở những vị trí tốt vẫn là kênh đầu tư giá trị tốt, nhưng cần lựa chọn những BĐS nghỉ dưỡng có thể sử dụng thường xuyên nghỉ dưỡng cho gia đình và người thân để khai thác lợi ích gia tăng; đồng thời lượng cung hàng không quá nhiều.
ĐINH THẾ HIỂN