Anh Phạm Trọng Phú là Phó chủ nhiệm VFA group phụ trách về BĐS, anh cũng là giám đốc công ty  Titanium Property một công ty chuyên tư vấn và đầu tư BĐS. Trong nhiều năm anh đã nghiên cứu khu vực Thành phố Thủ Đức và Đông Nam Bộ; và sau Q9 thì Nhơn Trạch chính là vùng đất được anh tâm đắt nhất.

VFA group xin giới thiệu bài viết của anh về Nhơn Trạch với tựa bài do VFA group đặt

Nay đi thăm lại lô đất bờ sông mua cách đây đã lâu ở xã Phú Đông, Nhơn Trạch. Nhân tiện ghé qua thăm Eco Village và Swan Park. Hình như, những dự đoán trước đây về vùng đất Nhơn Trạch đang dần thành hiện thực. Nay đăng lại chuỗi bài về Nhơn Trạch đã viết hồi dịch Covid còn căng thẳng…

Để cung cấp cái nhìn tổng quan và những phân tích, nhận định của Titanium Property về vùng đất  Nhơn Trạch đầy tiềm năng này. Tác giả sẽ gửi đến mọi người chuỗi bài viết : Nhơn Trạch – Vùng đất bị lãng quên.

Với các phần như sau:

• Phần 1: Phía bên kia…bờ sông Sài Gòn
• Phần 2: Tổng quan về Nhơn Trạch
• Phần 3: BĐS Nhơn Trạch …10 năm về trước.
• Phần 4: Thấy gì qua các cơn sốt đất
• Phần 5: Hạ tầng và dân số…để trở thành Thành Phố Nhơn Trạch
• Phần 6: Cầu Cát Lái…mảnh ghép cuối cùng.
• Phần 7: Con rồng thức giấc Mời mọi người đọc và cùng trao đổi, thảo luận để  Titanium Property hoàn thiện thêm các bài viết của mình.

NHƠN TRẠCH – VÙNG ĐẤT BỊ LÃNG QUÊN.

BÀI 1: PHÍA BÊN KIA…BỜ SÔNG SÀI GÒN

Tôi còn nhớ vào cuối năm 2011.  Hầm Thủ Thiêm với 4 đốt hầm được lai dắt từ bể đúc đặt tại Xã  Phước Khánh, Nhơn Trạch về kết nối tại vị trí Hầm có điểm đầu Quận 1 là đường Võ Văn Kiệt hiện nay, điểm Quận 2 được gọi là Đại Lộ Đông Tây sau này thì đổi tên thành đường Mai Chí Thọ.

Gần như cả nước háo hức và rộn ràng vì công trình thế kỉ đầu tiên được sự trợ giúp của Công ty Obayashi Corporation (Nhật Bản) là đơn vị trúng thầu với hợp đồng ký kết trị giá 2.204 tỷ đồng. Hầm vượt sông Sài Gòn dài 1.490m, gồm 371 m hầm đi dưới nước. Hầm có sáu làn xe

Riêng dân Sài Gòn và đặc biệt là tụi sale bán đất Quận 2 như tụi tui thì miễn bàn, nó gần như là câu chuyện duy nhất minh chứng cho sự phát triển và hình thành 1 siêu đô thị trong tương lai gần. Thậm chí, những đồng nghiệp của tôi còn tự hào và ra vẻ: “tụi tao giờ ngon rồi nghen, đâu còn thua tụi bây nữa (ý nói sale bán đất Phú Mỹ Hưng)”

Tháng 12/2021, Quốc hội thông qua việc thành lập Thành Phố Thủ Đức. Đúng 10 năm kể từ ngày thông hầm xe Thủ Thiêm…Thành phố Thủ Đức đang thể hiện mình là tâm điểm kinh tế và tri thức. Là thành phố thông minh, sáng tạo và khoa học bậc nhất của cả nước với mong mỏi sẽ sánh ngang tầm các trung tâm tài chính, công nghệ trên thế giới. Cả thành phố Thủ Đức được chia làm 6 trọng điểm của một thành phố sáng tạo:

1. Trung tâm công nghệ tài chính – Thủ Thiêm
2. Khu liên hợp thể dục thể thao quốc gia – Rạch Chiếc
3. Khu công nghệ cao (SHTP) – Trung tâm sản xuất tự động hóa
4. Khu trung tâm công nghệ thông tin, công nghệ giáo dục – Đại học Quốc gia
5. Trung tâm công nghệ sinh thái – Tam Đa
6. Đô thị tương lai – Trường Thọ

Với 6 trọng điểm này, các nhà hoạch định mong muốn phát triển Tp Thủ Đức tương tự như Phố Đông của Thượng Hải bên dòng Hoàng Phố, với điểm tương đồng là sự uốn quanh của dòng sông Sài Gòn bao quanh khu Đô thị mới Thủ Thiêm và bên kia bờ…là Trung tâm Thành Phố Hồ Chí Minh hoa lệ nhưng cũng đầy cổ kính.

Bỏ qua các yếu tố về chính trị, mọi người sẽ đặt ra nhiều câu hỏi :

• Thành phố Thủ Đức sẽ phát triển về kinh tế ra sao khi thật ra về hành chính thì vẫn trực thuộc Tp HCM, nếu không muốn nói trắng ra là vẫn chỉ là sự gom lại của 3 quận: Quận 2, Quận 9 và Quận Thủ Đức ??? ( liệu câu chuyện vẫn là bình cũ rượu mới…)
• Với sự phân bổ 18% ngân sách ( nghe đâu được tăng thêm 5% nữa) về Tp HCM, vậy sự phân bổ ngân sách cho sự phát triển của Tp Thủ Đức sẽ là bao nhiêu???
• Có cơ chế đặc thù nào hoặc cơ chế tài chính đặc biệt nào cho các doanh nghiệp toạ lạc tại Tp Thủ Đức để cởi trói cho thông thoáng, xứng với danh xưng là Thành phố sáng tạo, thông minh và nghĩa tình không???
• Và còn rất nhiều câu hỏi cũng như sự quan tâm của nhân dân sở tại dành cho Tp Thủ Đức trong tương lai…

Dẫu vẫn biết tương lai có được như kỳ vọng nêu trên hay không? Các nhà hoạch định và các nhà kĩ trị có làm được như kế hoạch hay không thì vẫn phải chờ ở phía trước.

Thế nhưng, Thành phố Thủ Đức hôm nay hẳn đã là tương lai, là một bước đại nhảy vọt về tầm nhìn của cả nước nói chung và Tp HCM nói riêng

BÀI 2: TỔNG QUAN VỀ HUYỆN NHƠN TRẠCH – ĐỒNG NAI

1. Vị trí địa lý

Nhơn Trạch là một huyện nằm ở phía tây nam tỉnh Đồng Nai, Việt Nam. Huyện có ba mặt đều giáp sông, bao gồm sông Đồng Nai ở phía bắc, sông Nhà Bè ở phía tây, các con sông Lòng Tàu và Đồng Tranh ở phía nam và sông Thị Vải ở phía đông nam. Huyện Nhơn Trạch có diện tích tự nhiên là 410,84 km², dân số năm 2015 là 453.372 người.

2. Đơn vị hành chính

Huyện Nhơn Trạch có 12 đơn vị hành chính cấp xã, bao gồm thị trấn Hiệp Phước và 11 xã: Đại Phước, Long Tân, Long Thọ, Phú Đông, Phú Hội (huyện lỵ), Phú Thạnh, Phú Hữu, Phước An, Phước Khánh, Phước Thiền, Vĩnh Thanh.

Có 10 khu công nghiệp được Chính phủ phê duyệt, gồm:

• Khu công nghiệp Nhơn Trạch 1: 449 ha
• Khu công nghiệp Nhơn Trạch 2 – D2D: 347 ha
• Khu công nghiệp Nhơn Trạch 2 – Lộc Khang: 70 ha
• Khu công nghiệp Nhơn Trạch 2 – Nhơn Phú: 183 ha
• Khu công nghiệp Nhơn Trạch 3: 697 ha
• Khu công nghiệp Nhơn Trạch 5: 309 ha
• Khu công nghiệp Nhơn Trạch 6: 327 ha
• Khu công nghiệp Dệt may Nhơn Trạch: 184 ha
• Cụm công nghiệp Phú Thạnh – Vĩnh Thanh
• Khu công nghiệp Nhơn Trạch Ông Kèo: 856 ha

3. Kết nối giao thông và hạ tầng đô thị

Từ thành phố Hồ Chí Minh có thể đi đến Nhơn Trạch bằng quốc lộ 51 hoặc từ trung tâm thành phố Hồ Chí Minh qua đường hầm sông Sài Gòn rồi đến cảng Cát Lái hoặc từ ngã ba Cát Lái (đại lộ Mai Chí Thọ) theo Đồng Văn Cống (quận 2), đi phà Cát Lái qua sông Đồng Nai – Nhà Bè là đến địa phận huyện Nhơn Trạch. Ngoài ra đường cao tốc thành phố Hồ Chí Minh – Long Thành – Dầu Giây đã hoàn thành đây cũng là một tuyến đường đến Nhơn Trạch thuận tiện.

Hiện nay, Tuyến đường 319 cắt ngang Cao Tốc cũng góp phần đưa người dân tại Nhơn Trạch đến gần Hồ Chí Minh hơn tầm 15phút đi xe oto. Toàn tuyến đã thông xe vào ngày (20/10/2021). Hiện nay, tuyến này cũng khá thưa thớt người đi chỉ có oto vào được và phí thu cũng khá chát :39k.

Dùng xe buýt cũng có thể đón chuyến 603 từ bến xe Miền Đông đi KCN Nhơn Trạch.

Một trục tuyến khá quan trọng trong việc kết nối Nhơn Trạch với HCM là tuyến đường Vành đai 3, với điểm đầu phía Nhơn Trạch là điểm giao với Cao Tốc Bến Lức – Long An đi ngang qua xã Phú Thạnh, Vĩnh Thanh, Long Tân và điểm cuối là gần với dự án King Bay hiện nay. Nối qua Sông Đồng Nai bằng cầu Nhơn Trạch- Quận 9 (đang thực hiện) và kết nối với P Long Trường, Tp Thủ Đức (Quận 9). Tuyến này đi ngang qua Vinhomes Grand Park nên có vẻ thi công khá nhanh.

Một tuyến đường huyết mạch nối với các tỉnh phía nam là Cao Tốc Bến Lức – Long An hiện nay đã gần như hoàn thành, chỉ chờ trải thảm nhựa và kết nối 1 số đoạn. Dự kiến sẽ thông xe vào 31/12/2023. Tuy nhiên hiện nay tiến độ thực tế chỉ hoàn thành được tầm 80%.

Hiện nay, tuyến kết nối với Tp HCM gần như là quan trọng và là cú hích lớn nhất cho thị trường BĐS Nhơn Trạch cũng như sự giãn dân từ TpHCM, phát triển về dân số và các chỉ tiêu kinh tế khác là Cầu Cát Lái. Các văn bản của Chính phủ đã giao cho UBND Đồng Nai làm chủ đầu tư xây dựng Cầu Cát Lái. Vị trí đặt cầu vẫn đang là câu hỏi lớn đối với người dân sinh sống tại Cát Lái(Tp Thủ Đức) và Phú Hữu (Nhơn Trạch). Bởi lẽ, vẫn chưa có sự thống nhất từ phía chính quyền HCM và Đồng Nai. Thông tin về cầu Cát Lái đã xuất hiện từ năm 2003, tuy nhiên qua 21 năm thì nó vẫn “bặt âm vô tín” trở thành 1 cú lừa hay 1 trò đùa với giới đầu cơ BĐS tại khu vực Nhơn Trạch. Không ai hiểu lý do chính xác vì sao? Với cá nhân tôi thì sẽ có 1 bài chi tiết vào phần 6 của chuỗi bài viết này. Có thể lý giải 1 phần của sự kéo dài vô thời hạn này.

Cảng Cát Lái là cảng lớn và quan trọng nhất của Tp HCM nằm ở cuối đoạn sông Đồng Nai tiếp giáp với sông Nhà Bè và sông Sài Gòn (Có lẽ đây cũng là lý do lớn nhất cho việc trì hoãn việc xây cầu). Cảng cũng là nơi hiện nay Bộ Tư lệnh hải quân Vùng 2 (vùng B)đặt trụ sở. Đây là vùng sông nước mà người xưa đã có câu hò:

Nhà Bè nước chảy chia hai
Ai về Gia Định, Đồng Nai thì về.

Cát Lái ở phía bên này sông thuộc thành phố Hồ Chí Minh đã phát triển với cơ sở hạ tầng và nhiều dân cư, nhưng phía bên kia sông vẫn còn cây cối um tùm, dân cư thưa thớt vì hiện chưa có cầu nối với thành phố Hồ Chí Minh. Duy nhất chỉ có tuyến phà Cát Lái kết nối xã Phú Hữu và P Cát Lái hàng ngày, tuy nhiên tổng thời gian để qua được 2 đầu tầm 30-45p. Do vậy, đây vẫn là 1 cản trở lớn trong quá trình di chuyển của những người có nhu cầu di chuyển giữa 2 nơi này. Do vậy giá đất khu vực quanh phà phía Nhơn Trạch vẫn chỉ bằng 1/3 thậm chí 1/5 so với phía đầu Tp HCM.

Thành phố mới Nhơn Trạch hiện đang được quy hoạch cập nhật liên tục. Các khu phố, đường sá và khu công nghiệp hiện nay đã được xây dựng khá hoành tráng, tuy nhiên dân cư thì lại thưa thớt.

Nhơn Trạch có vị trí địa lý thuận lợi là tâm điểm tam giác TP. Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu nên đang được quy hoạch thành đô thị loại II. Tuy nhiên, quá trình đô thị hóa diễn ra khá chậm.

Hiện nay trên địa bàn huyện Nhơn Trạch đã và đang hình thành một số khu đô thị mới như: khu đô thị Phú Mỹ Hưng Nhơn Trạch, khu đô thị Đại Phước Center City, khu đô thị Đại Phước Lotus, khu đô thị Detaco Nhơn Trạch, khu đô thị Đông Sài Gòn (Swanpark), Khu đô thị Swanbay, Thăng Long Home Hiệp Phước, khu đô thị Eco Sun, khu đô thị King Bay, khu đô thị Long Thọ, khu đô thị Nhơn Trạch, khu đô thị Orchid City, khu đô thị Phước An, khu đô thị Richland City, khu đô thị Sông Đà IDC, khu đô thị Sweet Home Nhơn Trạch, khu đô thị Sun Flower City, Khu đô thị Freelands, Khu Đô thị Tiến Lộc Garden…

Hiện nay, Eco Village với điểm nhấn là trend “chữa lành” đã được chào bán với giá không tưởng. Mang đến cho thị trường một điểm nhấn xanh vô cùng độc đáo. Đây cũng là một dự án vực dậy thị trường BDS Nhơn Trạch trong một thời gian dài “ngủ đông”…Không biết dự án sẽ được triển khai rầm rộ và đúng với cam kết không??, tuy nhiên, nhìn ra phía bắc thì thấy, Eco Park đã là một thương hiệu độc bản mang tính cách mạng về không gian sống mang đậm hơi thở thiên nhiên xanh mát. Một dự án cũng được giới thạo tin đồn đoán là Vinhomes Nhơn Trạch, tuy nhiên cụ thể vị trí và quy mô vẫn là một dấu hỏi lớn. Nếu dự án này công bố và thực hiện, có lẽ Nhơn Trạch sẽ là một trung tâm đô thị mới tại Đồng Nai , tương tự như Thủ Thiêm hiện tại.

BÀI 3: BĐS NHƠN TRẠCH…13 NĂM VỀ TRƯỚC

Năm 2011, lúc bấy giờ đất đai trong Nam ngoài Bắc đều đứng im bất động. Tôi search google thì từ Bất Động Sản có nghĩa là những tài sản không di dời được. Quá đúng cả nghĩa đen lẫn nghĩa bóng. Cả 1 thị trường nhộn nhịp những năm trước đó giờ ảm đạm vô cùng. Không những vậy, tất cả các vấn đề sau đây đã làm nên cơn ác mộng bậc nhất với giới đầu tư và đầu cơ đất thời bấy giờ:

Thắt chặt tín dụng cho vay BĐS:

Thực hiện Nghị quyết số 11 của Chính phủ về giải pháp chủ yếu tập trung kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô. Theo đó, NHNN Việt Nam đã có những biện pháp cụ thể liên quan đến lĩnh vực BĐS đó là thực hiện giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với năm 2010, nhất là lĩnh vực BĐS, chứng khoán.

Không chỉ vậy, lãi suất liên ngân hàng tăng dựng đứng lên 22-25% khiến các Chủ đầu tư, người kinh doanh như ngồi trên đống lửa. Đối với các CĐT có khoản vay nhỏ tầm 1 vài trăm tỷ thì con số chưa thực sự bi đát, còn các Tập đoàn BĐS lớn với con số tiền vay hàng ngàn tỷ thì con số lãi vay đã khủng khiếp đến nhường nào. Trong khi công tác bán hàng thì gần như đóng băng.

Với thông điệp thu hẹp tín dụng đối với lĩnh vực phi sản xuất vừa được ngành ngân hàng phát đi, thì việc cả chủ đầu tư lẫn khách hàng trong lĩnh vực địa ốc phải đối mặt với khó khăn là một điều hiển nhiên.

Đề xuất chung cư có thời hạn sử dụng:

Mặc dù đây chỉ là đề xuất và chưa có văn bản chính thức. Tuy nhiên, đối với người dân Việt Nam. Nhà ở là 1 loại tài sản được truyền từ đời này qua đời khác, là 1 loại tài sản lớn mà tuyệt đại dân chúng phải tích cóp có khi cả đời mới sở hữu được. Do vậy, khi thông tin này bắt đầu lan truyền. Gần như hàng loạt các chung cư khắp mọi miền đều không thể bán được. Nó kéo theo 1 hệ luỵ vô cùng lớn, dắt dây cả 1 nền kinh tế khi mà việc xây dựng các cao ốc sẽ cung cấp hàng triệu việc làm, các ngành công nghiệp phụ trợ : xây dựng, vật liệu xây dựng, nội thất, cây xanh…cùng hàng loạt các ngành nghề khác bị ảnh hưởng vô cùng nghiêm trọng. Cũng dễ hiểu thôi, vì đâu ai muốn công sức cả cuộc đời lại bỗng chốc bị mất đi hoặc bị thu hồi với giá rẻ mạt…

Vỡ nợ tín dụng đen hàng loạt:

Tôi lấy lại 1 đoạn trên trang: diendandoanhnghiẹp online “…Tâm điểm của năm 2011 không thể bỏ qua hàng trăm vụ vỡ nợ tín dụng đen với quy mô lên tới hàng ngàn tỷ đồng. Sự việc bắt đầu khi thị trường BĐS đóng băng ở tất cả các phân khúc, trong khi lãi suất ngân hàng cao, với số tiền đi vay để đầu tư, hàng trăm con nợ đã không kham nổi và bắt đầu lộ diện.

Đầu tiên phải kể đến vụ vỡ nợ lên tới hàng ngàn tỷ đồng của Huỳnh Thị Huyền Như, 33 tuổi, vốn là thành viên HĐQT Công ty CP Chứng khoán Phương Đông, nguyên là Trưởng phòng Giao dịch Vietinbank Điện Biên Phủ, TP.HCM. Ngay sau đó cũng xuất hiện một loạt vụ vỡ nợ với con số hàng chục tỷ đồng của gia đình bà Nguyễn Thị Vinh (phường 11, quận Tân Bình), gia đình bà Đỗ Thị Luận (phường Hiệp Thành, quận 12)…

Ở Hà Nội phải kể đến vụ vỡ nợ ở Cầu Giấy với quy mô hơn 500 tỷ đồng, sau đó là Đan Phượng khoảng 300 tỷ đồng, Phú Xuyên khoảng 400 tỷ đồng, Hà Đông gần 200 tỷ đồng, gần đây nhất là vụ vỡ nợ tại Bắc Ninh lên tới hàng nghìn tỷ đồng. Đáng chú ý, hầu hết các “con nợ” đều được xếp vào hàng đại gia BĐS tại Hà Nội. Sau đó “sóng ngầm” này cũng lan ra các tỉnh khác như: Bắc Giang, Hưng Yên, Thanh Hóa…”

Chỉ bấy nhiêu thôi cũng đã đủ thấy hệ luỵ của việc Bất Động sản bị mất thanh khoản phải bán tháo nó kinh khủng đến nhường nào.

Các căn biệt thự dang dở , những khu đất phân lô bán nền cỏ hoang mọc um tùm hay việc ồ ạt giảm giá các căn chung cư đã chứng minh cho sự ảm đạm kinh hoàng của thị trường BĐS thời bấy giờ.

Có thể nói 2011 là một năm bản lề trong sự chuyển hướng của thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt là tại thị trường Hà Nội. Giá nhà đất nhiều nơi giảm mạnh, thị trường đóng băng trên diện rộng và giới kinh doanh bất động sản kết thúc năm trong tình trạng “bi đát” nhất trong khoảng 10 năm tính từ năm 2001.

Trở lại với giá nhà đất tại khu vực Nhơn Trạch:

Trước khi có sự sụt giảm giá mạnh vào đầu năm 2011. Trước đó, giá đất nền dự án tại 1 số nơi trung tâm Nhơn Trạch ..ví dụ: Khu HUD, khu Kim Oanh, Khu Tín Nghĩa…nền đất đường nội khu 12m, Diện tích tầm 100m2 thì giá tầm 4-5,5tr/m2 nhưng không có để bán và các sale phải giành giật nhau …Khi cơn sóng ngầm bùng lên và nhấn chìm thị trường BĐS thì tầm giữa năm 2011 giá các lô đất kể trên chỉ còn dao động tầm 2-2,5tr/m2.

Nếu ai đã từng đi trên những trục đường chính tại Nhơn Trạch sẽ cảm nhận rõ. Các đại lộ thênh thang, nếu so sánh thì phải to gần gấp đôi đại lộ đẹp nhất HCM (Phạm Văn Đồng). Các con đường thẳng tắp và chia làm 4 làn đường với 16 làn xe. Thế nhưng, chỉ vào giờ cao điểm mới thấy lác đác vài chiếc xe trên đường, còn lại thì vắng lặng và im lìm không 1 bóng người. Tôi còn nhớ lúc này, khi đang làm sale tại Công ty CPĐT Thủ Thiêm. 1 Chủ đầu tư lớn và uy tín tại Quận 2 với hàng loạt dự án đất nền cả trăm hecta và vài dự án chung cư đang bàn giao và xây dựng mới…Trước đó thì những người làm cho CĐT như tôi sẽ có 1 quyền lực ngầm rất lớn, khi ở ngoài kia. Các cò đất nhỏ lẻ muốn tìm nền hay chuyển nhượng đều phải thông qua tụi tui. Giờ đây, Nó chỉ còn là dĩ vãng…Bởi vậy nên, quá cám cảnh với việc ngồi chơi xơi nước dài hạn mà chả giao dịch được gì. Tôi mạnh dạn xin sếp cho chuyển công việc qua làm…quản lý chung cư. Đây cũng chính là cơ duyên để tôi thành lập nên công ty quản lý BĐS và Tài sản Titanium ( Titanium Property) hiện nay.

BÀI 4: THẤY GÌ QUA CÁC CƠN SỐT ĐẤT

Chúng ta hình dung ra những đợt cháy rừng. Ban đầu chỉ là 1 đốm lửa nhỏ, sau đó với những vật xúc tác khác nhau thì nó sẽ có những đợt cháy lan rộng hay bị dập tắt.Họ chỉ có thể dập tắt cháy rừng khi khống chế những vật gây cháy sát với khu lửa cháy không cho lan rộng ra. Về cơ bản, các cơn sốt đất cũng tương tự như cháy rừng. Ban đầu chỉ là vài thông tin, vài cá nhân đầu cơ mua nhỏ lẻ trong 1 khu vực, sau đó thông tin được họ thổi phồng lên hoặc kết hợp với những dự án hạ tầng hay thông tin về quy hoạch của nhà nước..và cứ thế giá BĐS cứ tăng qua từng ngày thậm chí từng giờ.

Nhìn lại thị trường BĐS từ ngày đổi mới, Việt Nam đã trải qua bốn cơn sốt đất trên toàn thị trường, hoặc chỉ vài đợt rải rác ở 1 vài nơi. Phổ biến là 1 vài thành phố lớn như: Hồ Chí Minh, Hà Nội, Phú Quốc hoặc Quảng Ninh… Mỗi cơn sốt kéo dài khoảng hai, ba năm vào những năm:

• 1990 – 1992; 2000 – 2002, 2006 – 2008.
• 2019 – 2020

Hai cơn sốt đất 1990-1992 và 2000-2002, mỗi lần sốt làm cho giá nhà ở tăng lên tới 10 lần tại các đô thị lớn. Mỗi cơn sốt bị một Luật Đất đai chặn lại (Luật Đất đai 1993 và 2003). Có lẽ năm nay là luật đất đai 2024 ???

Về bản chất, hai cơn sốt đất này không do thị trường tạo ra, mà là biểu hiện của quá trình tăng giá đất khi nền kinh tế nước ta chuyển từ bao cấp sang thị trường. Giá đất ở Hà Nội và TPHCM cũng phải tương đương như ở Bangkok, Jakarta hay Manila. Đây là biểu hiện quy tắc bình thông nhau trong hội nhập kinh tế.

Cơn sốt đất thứ ba 2006-2008 lại mang tính do tác động của thị trường, bong bóng BĐS tích tụ và không bị “nổ” mà chỉ bị “xì hơi”. Trong giai đoạn này, bong bóng trong thị trường chứng khoán tích tụ khoảng hai năm rồi bị “nổ” vào năm 2005, các nhà đầu tư chuyển đầu tư từ thị trường chứng khoán sang thị trường BĐS.

Mọi nguồn vốn như vốn doanh nghiệp, vốn tiết kiệm của dân, vốn tín dụng đều bị hút vào đầu tư, kinh doanh BĐS. Hầu như, mỗi doanh nghiệp sản xuất kinh doanh đều thành lập một doanh nghiệp BĐS, vốn đầu tư sản xuất kinh doanh chuyển phần lớn sang đầu tư BĐS. Sốt đất xảy ra trên toàn thị trường làm giá đất tăng lên khoảng ba lần, lúc đầu là đất ở, sau đó lan ra các loại đất khác, kể cả đất nông nghiệp.

Nền kinh tế nước ta rơi vào lạm phát cao vào năm 2009 và lạm phát dần ổn định trở lại vào 2010. Gói giải pháp kiềm chế lạm phát của Chính phủ đã cắt hoàn toàn vốn tín dụng cho thị trường BĐS, làm bong bóng BĐS bị “xì hơi” dần. Nói vậy, nhưng thị trường BĐS bị ảnh hưởng nặng nề trong giai đoạn 2010-2013, rơi vào đóng băng, không giao dịch, giảm giá và nợ xấu tăng cao. Cung nhà ở giá cao lớn mà cầu nhỏ, cung nhà ở giá thấp nhỏ mà cầu lớn. Nợ xấu phải giải quyết tới năm 2018 mới tạm ổn. Tuy nhiên, giữa năm 2014, 1 vài cơn sốt nhỏ lẻ ở 1 số nơi đã đẩy giá BĐS lên cao trở lại do 1 số tín hiệu lạc quan từ thị trường và các dự án hạ tầng bắt đầu rục rịch khởi động.

Cơn sốt đất cuối cùng vào nửa đầu năm 2019 kéo dài đến khi dịch Covid bắt đầu hoành hành thì ngưng hẳn vào giữa năm 2020. Đợt này có thể thấy chỉ diễn ra chóng vánh và mang đậm dấu ấn của các đầu nậu làm giá, thổi giá là chính. Tôi kể các bạn nghe 1 câu chuyện mà chính tôi là người trong cuộc:

Vào năm 2006, như đã kể ở trên. Tôi làm nhân viên kinh doanh cho Công ty CPĐT Thủ Thiêm. Có 2 khu dân cư đình đám thời bấy giờ : KDC Thủ Thiêm (P Thạnh Mỹ Lợi) 43ha và KDC Đông Thủ Thiêm (P Bình Trưng Đông) 20ha, đều nằm ở Quận 2 thuộc Tp Thủ Đức bây giờ. Tổng sản phẩm các nền đất trong 2 khu cũng 500-600 nền. Cũng thuộc hàng đình đám vì hạ tầng và pháp lý khá hoàn chỉnh. Chúng tôi nắm trong tay danh sách khách hàng, lại là Chủ Đầu Tư nên khách hàng muốn sang nhượng hay gửi bán đa phần đều nhờ anh em chúng tôi trong phòng Kinh doanh ra hàng giúp. Đó là chưa kể các bạn sales nhỏ lẻ bên ngoài sẽ dựa vào chúng tôi để có nguồn sản phẩm để môi giới hay phân phối cho khách hàng. Và thế là, khi bắt đầu có hơi hướng của sự tăng giá:

• Chúng tôi cùng nhóm các khách hàng lớn có trong tay vài trăm tỷ tiền mặt quăng tiền vào mua “bắt đáy”. Các lô đất có giá rẻ hơn thị trường sẽ được mua sạch bách.
• Cộng với thông tin hàng loạt hạ tầng xung quanh triển khai cùng UBND Quận 2 dời về khu Huy Hoàng( UBND Tp Thủ Đức bây giờ). Các khu chung cư lân cận: Vista verde, Đảo Kim Cương, CBD, Felix Vista … được triển khai hàng loạt . Đấy là những thông tin cửa miệng mà chúng tôi hay các cò đất vin vào để tha hồ mà thổi
• 1 thông tin quan trọng là cầu qua Đảo Kim Cương chính thức được khởi công sẽ rút ngắn thời gian về Quận 1 càng làm cho giá đất nhảy múa mỗi ngày. Cá biệt có khi sáng đặt cọc vài trăm triệu thì chiều đã sang cọc thu về gấp đôi ( bỏ túi hơn 1 tỉ/1 ngày)…

Và dòng chảy giá đất cứ tăng dựng đứng. Điển hình: tháng 5/2006 lô đất 8x23m có Giá 18tr/m2 thì đến tháng 8/2006 giá đã là 45tr/m2…Thật khủng khiếp.

Câu chuyện đó 1 lần nữa lại được lặp lại với giá đất năm 2019 và cũng tại khu vực Thạnh Mỹ Lợi. Giá đất đã hạ nhiệt trước sốt đất xuống tầm 35tr/m2 và đầu năm 2020 nó đã ở loanh quanh 70-75tr/m2.

Có thể thấy, qua các cơn sốt đất. Đặc biệt là 2 cơn sốt đất sau cùng. Bàn tay của các Chủ Đầu Tư cùng các nhà đầu tư thứ cấp ( đầu nậu) cùng sự tiếp sức của hàng ngàn môi giới BĐS đã đẩy những người đang ước mơ cho mình 1 căn nhà hay 1 lô đất với đồng lương hay có nguồn thu nhập ổn định đã đi xa ..diệu vợi, ước mơ lại càng viển vông với tổng số tiền họ phải trả để sở hữu 1 miếng đất với cái giá …trên trời.

Bây giờ trở lại với giá đất Nhơn Trạch có theo cơn sốt đất của bên bờ sông khu vực Q2 của Tp.HCM.  Chúng ta lấy giấy bút vẽ 1 đồ thị và làm 1 ghi nhận nhanh với đất nền các lô vừa đề cập: (các năm sau đó tôi đều cập nhật giá thị trường vì lúc này tôi đã làm nghiên cứu về thị trường BĐS rồi)

• Năm 2011: 2-2,5tr/m²
• Năm 2014-2019: 6-7tr/m²
• Năm 2020: 12-14tr/m² (đã có sổ hồng riêng)
• Năm 2024: ????

Có vẻ giá đất Nhơn Trạch cụng tăng mạnh, nhưng còn thua giá tăng sau các đợt sốt của khu vực Thạnh Mỹ Lợi Q2.

Bây giờ, cơn bão Covid đi qua đã bỏ ngỏ cho thị trường BĐS nhiều dấu chấm hỏi…??? Liệu rằng sẽ trầm lắng…hay lại thổi bùng lên với nhiều chiêu trò mới tinh vi và ranh mãnh hơn nhiều ??? Tất cả sẽ chờ xem…

BÀI 5: HẠ TẦNG VÀ DÂN SỐ…ĐỂ TRỞ THÀNH THÀNH PHỐ NHƠN TRẠCH

Nếu xét về vị trí địa lý thì Nhơn Trạch là tâm điểm của một vùng tứ giác bao gồm: Thành phố HCM ( trung tâm kinh tế, chính trị), Sân bay Long Thành (Logistic), Phú Mỹ (Cảng Biển), Vũng Tàu (du lịch biển). Cả bốn trung tâm kể trên khi kết nối với nhau thì đều di chuyển qua Nhơn Trạch, tuyến đường hiện hữu duy nhất : Cao tốc Long Thành _ Dầu Giây, Quốc lộ 51 ( đi Vũng Tàu) qua Nhơn Trạch hiện nay chỉ là tuyến đường tạm thời và  thể hiện phần nổi của tảng băng chìm của các tuyến kết nối khu vực trong tương lai, các tuyến đường đang hình thành: Cao tốc Bến Lức _ Long Thành, đường Vành đai 3, đường Vành đai 4, cao tốc Biên Hoà_  Vũng Tàu, và đặc biệt các cây cầu dự kiến kết nối TpHCM với Nhơn Trạch: Cầu Cát Lát ( kết nối Tp Thủ Đức và Xã Phú Hữu) Cầu Phú Mỹ 2 ( Hoàng Quốc Việt, Q7 đi qua Xã Phú Đông), cầu Đồng Nai 2 (Kết nối P Long Thạnh Mỹ, Tp Thủ Đức và xã Tam An, Long Thành) …sẽ làm cho TpHCM và Nhơn Trạch gần hơn bao giờ hết. Trên thực tế, nếu các dự án trên hình thành và đưa vào sử dụng, nếu Trung tâm mới của TpHCM là Tp Thủ Đức hiện hữu, thì Nhơn Trạch sẽ là Thành phố kề bên, tương tự như Thủ Đức bây giờ…và thời gian di chuyển, khoảng cách về trung tâm Q1 còn gần hơn là đi từ Q1 qua Gò Vấp hoặc Q12.

Khi Tôi bắt đầu tìm hiểu về Nhơn Trạch, cũng là lúc dịch Covid ập đến…Ngồi trong 4 bức tường chung cư, bên ngoài thép gai giăng tứ phía, đường phố vắng lặng như tờ, một bầu không khí ngột ngạt bao trùm khắp nơi. Lúc ấy, chỉ ước mong được ngồi bên cửa sổ của 1 căn nhà vườn, xung quanh đầy hoa, hoà quyện thêm những làn gió mát từ dòng sông xanh bên hiên nhà…Nói thế để thấy rằng, khi con người ta đứng giữa lằn ranh của sự sống và cái chết, một khát khao về cuộc sống bình yên, giản đơn không bon chen phồn hoa đô hội lại chính là bản ngã của mỗi con người…

Tháng 3/2024, các lãnh đạo Tỉnh Đồng Nai đã hoàn tất báo cáo trình Thủ Tướng để đề xuất quy hoạch thành phố mới Nhơn Trạch theo các định hướng quy hoạch phân vùng chức năng gồm 6 vùng chức năng chính, gồm:

• Hình thành Đại lộ trung tâm xuyên suốt kết nối trục Đông – Tây (TP.HCM – sân bay Long Thành), lấy 25C làm Trục trung tâm;
• Hình thành Thành phố Mới: thành phố mới Nhơn Trạch tại phân khu 3.1 và phân khu 3.2 và Chuỗi đô thị sinh thái ven sông Soài Rạp tại Phân khu 6
• Dọc Đại lộ trung tâm bố trí các khu trung tâm kinh tế – thương mại – tài chính; trung tâm huyện và khu hành chính & phức hợp; khu công nghiệp & các ngành kinh tế sân bay…
• Tại các khu vực cửa ngõ khi hình thành các kết nối liên vùng tổ chức các cụm đô thị, khu đổi mới sáng tạo, cửa ngõ thương mại dịch vụ, các khu dân cư mới ven sông.
• Bổ sung Khu công nghiệp và dịch vụ hậu cần Cảng tại khu vực Phước An.
• Duy trì cộng đồng nông nghiệp và sinh thái nằm liền kề với Khu sinh quyển Cần Giờ.

Với những nền tảng thuận lợi về vị trí địa lý, hạ tầng cùng với hàng loạt các điều kiện thuận lợi về chính sách. Nhơn Trạch hoàn toàn có thể trở thành thành phố loại II trước năm 2030. Tuy nhiên, một vấn đề tồn tại từ 20 năm nay khiến Nhơn Trạch không thể lên Thành phố và mãi “ngủ đông” đó là…DÂN SỐ.

Với diện tích tự nhiên: 37,677 ha cùng với dân số vào năm 2020 đạt khoảng 260 ngàn người, chưa được một nửa so với mục tiêu đã được điều chỉnh giảm. Quy mô dân số nhỏ khiến mật độ dân số của đô thị Nhơn Trạch chưa thể đáp ứng được tiêu chí của một đô thị loại II.

Tiêu chí về mật độ dân số đối với một đô thị loại II gồm 2 tiêu chuẩn là mật độ dân số toàn đô thị và mật độ dân số khu vực nội thị.

Cụ thể, đối với tiêu chuẩn mật độ dân số toàn đô thị, hiện Nhơn Trạch mới chỉ đạt mức 635,8 người/km2. Trong khi đó, yêu cầu tối thiểu về mật độ dân số toàn đô thị đối với một đô thị loại II là 1,8 ngàn người/km2. Tương tự, mật độ dân số khu vực nội thị của H.Nhơn Trạch hiện nay là 1.084 người/km2, thấp hơn nhiều so với mức tối thiểu của một đô thị loại II là 8 ngàn người/km2.

Dẫu biết uớc mơ về một thành phố Nhơn Trạch cho những người đầu tư BDS khu vực này… không biết bao giờ mới thành hiện thực. Tuy nhiên, có một điểm đặc biệt thú vị về vùng đất này… 1 tài nguyên thiên nhiên được ban tặng, là điều tuyệt vời nhất mà ít khu vực nào có được… : “HỆ THỐNG SÔNG RẠCH”.

Chúng ta đều biết, hiện nay thế giới đang diễn ra rất nhiều cuộc chiến, thậm chí theo 1 số nhà phân tích, chiến tranh thế giới thứ 3 có thể đang chuẩn bị diễn ra. Chủ yếu là tranh giành và kiểm soát các nguồn tài nguyên: dầu mỏ, lương thực, không khí và nước..trong đó, nguồn tài nguyên về nước là gần như quan trọng nhất.

Với Việt Nam, dự án Kênh đào Phù Nam Techo ( Campuchia) đã làm dấy lên lo ngại về an ninh lương thực và nguồn nước, khi mà, Đồng bằng sông Cửu Long chiếm tới 50% sản lượng, cùng với Đồng bằng sông Hồng là hai vựa lúa gạo của cả nước. Thậm chí, Việt Nam cũng là 1 nước xuất khẩu lúa gạo nhất nhì thế giới…

Tôi cũng không dám nghĩ đến một viễn cảnh khi mà tất cả những lo ngại trên thành hiện thực, là một người dân bình thường, không phải là một nhà hoạch định chiến lược hay lãnh đạo đất nước.  Tuy nhiên, Tôi cũng sẽ chọn cho mình một vùng đất, một nơi an cư ít rủi ro và có tiềm năng phát triển nhất…và dòng sông Đồng Nai, hệ thống sông nội địa bắt nguồn từ dãy Trường Sơn có lẽ là sự lựa chọn đúng đắn nhất ở thời điểm này…

BÀI 6: CẦU CÁT LÁI – MẢNH GHÉP CUỐI CÙNG

Thú thật với mọi người, trước khi tôi ngồi viết những bài này. Tôi có dư một khoản tiền nho nhỏ và muốn đầu tư ở đâu đó…Với kinh nghiệm 20 năm làm trong ngành BDS, lại mở công ty BDS với chuyên môn chính là: Nghiên cứu thị trường Bất động sản. Tôi không cho phép mình phải chịu rủi ro với khoản đầu tư của mình…nếu đầu tư sai thì chắc phải kiếm cái lỗ nào mà chui…ít nhất là xấu hổ với chính bản thân mình. Bây giờ, Tôi sẽ kể cho mọi người cách tôi làm thế nào, trên tư cách là một chuyên gia BDS. Có thể nó sẽ giúp ích trong quá trình đi tìm BDS đầu tư của mọi người:

• Tôi bắt đầu xem xét từ yếu tố chính trị trong nước, xem có bác nào chuẩn bị lên chức, có thể hạ tầng của tỉnh đó chắc chắn sẽ triển khai nhanh hơn.
• Sau đó là nghiên cứu về các thị trường: BDS, Chứng khoán, tiền tệ…và một thị trường mọi người ít quan tâm, nhưng nó có tác động rất lớn đến thị trường BDS…đó là VÀNG ( Tôi sẽ liệt kê và phân tích sau).
• Tìm hiểu các điểm nóng của BDS và sau đó là…NÉ KHU VỰC ĐÓ RA.
• Xem các khu vực trọng điểm về đầu tư công, các dự án hạ tầng: Cầu, đường, trường, trạm, trụ sở cơ quan, Khu công nghiệp…xem chỗ nào có khả năng sẽ triển khai sớm nhất.
• Xem các khu vực mà các nhà đầu tư BDS lớn: Vin, Nova, Khang Điền, Gamuda, Capital…sẽ đầu tư và chuẩn bị triển khai ở khu vực nào???
• Xem giá đất khu vực nào giá trong vòng 5_10 năm không biến động tăng quá 30% ( Cả đất ở và đất nông nghiệp).
• Và cuối cùng, Mua loại đất nào phù hợp với số tiền mình đang có và mong muốn đầu tư ngắn hạn trong 5 năm trở lại ( Đất ở), hoặc đầu tư trung, dài hạn 10_30 năm ( đất nông nghiệp có quy hoạch đất ở).
• Và điểm đặc biệt và quan trọng nhất: Mua chỗ nào mình biết rõ nhất ( có thể là nơi mình sinh ra và lớn lên, nơi mình đang cư trú…), Các thành phố lớn hoặc gần với các thành phố lớn.

Với ngần đó các gạch đầu dòng theo thứ tự và tôi bắt đầu đi tìm khu vực nào thoả các tiêu chí đó …của CÁ NHÂN TÔI.

Và, tôi bắt đầu chuỗi ngày rong ruổi đi xem đất:

* Đầu tiên, Tôi ghé thăm các  khu vực  lân cận Tp Nha Trang:

1. DỐC LẾT (Ninh Hoà, Khánh Hoà): Nơi đây có bãi biển vòng cung, được xem là 1 trong những nơi còn hoang sơ và đẹp nhất nhì cả nước, bãi biển thì thoai thoải trong vắt, nằm trong khu vực vịnh Vân Phong nên bãi biển chỉ gợn sóng một cách yên ả,  cả khu vực này thuộc Phường Ninh Hải,  Thị Xã Ninh Hoà được quy hoạch bài bản với các đường giao thông ô bàn cờ. Đặc biệt, giá đất nông nghiệp ( quy hoạch đất ở) tầm 2_3tr/ m2. Tuy nhiên, về giao thông khá bất tiện khi cách cả sân bay Cam Ranh  hoặc sân bay Phú Yên tầm 70km. Đường bộ qua QL1A khá nhỏ hẹp. Có lẽ vậy nên khu vực này vẫn như một mỏ vàng, một tiềm năng về du lịch biển chưa được khai thác..nó giống như  “Công chúa ngủ trong rừng chờ được hoàng tử đánh thức…kkk.”. Thôi xa quá và chưa thật sự tiềm năng trong tương lai gần nên… bỏ qua.

2. CAM LÂM (Huyện Cam Lâm, Khánh Hoà):  Nổi trội nhất là dự án mà Vin đang đầu tư, chiếm gần như 1/3 Huyện Cam Lâm, trải dài gần 6.750 ha. Được đánh giá là dự án lớn nhất và hoành tráng nhất mà Vin đang chuẩn bị đầu tư…Cũng rất đáng để quan tâm đầu tư khi đạt nhiều chỉ tiêu kể trên, giá đất cũng khá mềm. Nhưng…xa HCM quá. Nên thôi, … bỏ qua nốt.

Tôi lại quay về nghiên cứu khu vực gần nhà bố mẹ tại Tân Phú, Đồng Nai. Nơi có tuyến Cao Tốc Dầu Giây_ Tân Phú chuẩn bị sẽ khởi công vào quý 4 năm 2024. Khu vực này, các đầu nậu từ Tp HCM đang ráo riết về gom đất, các bạn bè phổ thông của tôi gần như ai cũng nói chuyện rôm rả về đất cát mỗi lần họp lớp. Kiểm tra nhanh thì thấy giá đất đang được đẩy cao quá so với nhu cầu thực. So với 5 năm trước đó..NÓ ĐÃ TĂNG GẤP 3 LẦN.

Tôi lại quay về HCM. Tìm những khu vực lân cận thì thấy Long An và Nhơn Trạch gần như đạt được tất cả các tiêu chí đã liệt kê phía trên. Qua vài mối quan hệ thượng tầng, lại càng thấy 2 khu vực này vô cùng tiềm năng và chắc chắn sẽ tăng giá đột biến trong một tương lai…RẤT GẦN.

Dạo một vòng gần như hết cả Long An và Nhơn Trạch. Tôi quyết định lựa chọn… NHƠN TRẠCH ( Đồng Nai) : với các yếu tố thuận lợi mà 5 bài tôi đã viết trước kỳ 6 này có mô tả.

Và, Tôi đã chọn được mảnh đất ven sông ở xã Phú Đông, Nhơn Trạch. ( Mảnh đất 1557 m2, giá mua vào năm 2020 là 1.4tr/m2, đầu tháng 5 có ghé thăm đứa Em bên Remaps thì check giá thấy hiện lên 4.8tr/m2.)

Trước khi đi đến nhận định của chủ đề này: CẦU CÁT LÁI – MẢNH GHÉP CUỐI CÙNG. Tôi xin luận bàn về nội dung có nêu: Vì sao giá vàng lại tác động rất lớn đến thị trường BDS:

…như chúng ta đã biết, 1 năm trở lại đây, giá vàng biến động và nhảy múa rất nhiều. Đầu năm 2024 giá chỉ tầm trên dưới 50tr/1 lượng. Tháng 5 đã là 93tr/1 lượng (tăng gần gấp đôi). Nguyên do chính…SỰ LO SỢ DO CHIẾN TRANH (phân tích sẽ rất dài nên tôi kết luận luôn cho nhanh). Và sau khi giá vàng hạ nhiệt, BDS luôn tăng (thống kê của tôi qua vài lần sốt giá BDS cộng với các phân tích của các nhà kinh tế chuyên sâu).

Trở lại vấn đề chính, BDS Nhơn Trạch hiện nay đã có đầy đủ các yếu tố để trở thành một Khu Đô Thị Thủ Thiêm thứ 2 ( nhưng nghiêng về các khu nhà ở mang hơi hướng sinh thái, thiên nhiên). Điều đó sẽ thành hiện thực khi kết nối giao thông giữa TPHCM và Nhơn Trạch được kết nối bởi những cây cầu: Và cầu CÁT LÁI là một mảnh ghép đặc biệt và quan trọng nhất.